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    物业办理条例

    中华人民共和国国务院令
                 (第379号)

     《物业办理条例》曾经2003年5月28日国务院第9次常务集会经过,现予发布,自2003年9月1日起实施。

                             总理 温家宝    
                             二00三年六月八日  

    第一章 总则

     第一条 为了标准物业办理运动,维护业主和物业办理企业的正当权柄,改进人民群众的生存和事情情况,订定本条例。
     第二条 本条例所称物业办理,是指业主经过选聘物业办理企业,由业主和物业办理企业依照物业办事条约商定,对衡宇及配套的办法设置装备摆设和相干园地举行维修、养护、办理,维护相干地区内的情况卫生和次序的运动。
     第三条 国度倡导业主经过公然、公正、公平的市场竞争机制选择物业办理企业。
     第四条 国度勉励物业办理接纳新技能、新办法,依托科技前进进步办理和办事程度。
     第五条 国务院建立行政主管部分卖力天下物业办理运动的监视办理事情。
     县级以上地方人民当局房地产行政主管部分卖力本行政地区内物业办理运动的监视办理事情。

    第二章 业主及业主大会

     第六条 衡宇的一切权人为业主。
     业主在物业办理运动中,享有下列权益:
     (一)依照物业办事条约的商定,承受物业办理企业提供的办事;
     (二)发起召停业主大会集会,并就物业办理的有关事变提出发起;
     (三)提出订定和修正业主条约、业主大集会事规矩的发起;
     (四)到场业主大会集会,利用投票权;
     (五)推举业主委员会委员,并享有当选举权;
     (六)监视业主委员会的事情;
     (七)监视物业办理企业实行物业办事条约;
     (八)对物业共用部位、共用办法设置装备摆设和相干园地利用状况享有知情权和监视权;
     (九)监视物业共用部位、共用办法设置装备摆设专项维修资金(以下简称专项维修资金)的办理和利用;
     (十)执法、法例划定的其他权益。
     第七条 业主在物业办理运动中,实行下列任务:
     (一)恪守业主条约、业主大集会事规矩;
     (二)恪守物业办理地区内物业共用部位和共用办法设置装备摆设的利用、大众次序和情况卫生的维护等方面的规章制度;
     (三)实行业主大会的决议和业主大会受权业主委员会作出的决议;
     (四)依照国度有关划定交纳专项维修资金;
     (五)定时交纳物业办事用度;
     (六)执法、法例划定的其他任务。
     第八条 物业办理地区内全体业主构成业主大会。
     业主大会该当代表和维护物业办理地区内全体业主在物业办理运动中的正当权柄。
     第九条 一个物业办理地区建立一个业主大会。
     物业办理地区的分别该当思索物业的共用办法设置装备摆设、修建物范围、社区建立等要素。详细措施由省、自治区、直辖市订定。
     第十条 统一个物业办理地区内的业主,该当在物业地点地的区、县人民当局房地产行政主管部分的引导下建立业主大会,并推举发生业主委员会。但,只要一个业主的,大概业主人数较少且经全体业主分歧赞同,决议不可立业主大会的,由业主配合实行业主大会、业主委员会职责。
     业主在初次业主大会集会上的投票权,依据业主拥有物业的修建面积、住宅套数等要素确定。详细措施由省、自治区、直辖市订定。
     第十一条 业主大会实行下列职责:
     (一)订定、修正业主条约和业主大集会事规矩;
     (二)推举、改换业主委员会委员,监视业主委员会的事情;
     (三)选聘、解职物业办理企业;
     (四)决议专项维修资金利用、续筹方案,并监视实行;
     (五)订定、修正物业办理地区内物业共用部位和共用办法设置装备摆设的利用、大众次序和情况卫生的维护等方面的规章制度;
     (六)执法、法例大概业主大集会事规矩划定的其他有关物业办理的职责。
     第十二条 业主大会集会可以接纳个人讨论的情势,也可以接纳书面征求意见的情势;但该当有物业办理地区内持有1/2以上投票权的业主到场。
     业主可以委托署理人到场业主大会集会。
     业主大会作出决议,必需经与会业主所持投票权1/2以上经过。业主大会作出订定和修正业主条约、业主大集会事规矩,选聘息争聘物业办理企业,专项维修资金利用和续筹方案的决议,必需经物业办理地区内全体业主所持投票权2/3以上经过。
     业主大会的决议对物业办理地区内的全体业主具有束缚力。
     第十三条 业主大会集会分为活期集会和暂时集会。
     业主大会活期集会该当依照业主大集会事规矩的划定召开。经20%以上的业主发起,业主委员会该当构造召停业主大会暂时集会。
     第十四条 召停业主大会集会,该当于集会召开15日曩昔关照全体业主。
     住宅小区的业主大会集会,该当同时见告相干的住民委员会。
     业主委员会该当做好业主大会集会记载。
     第十五条 业主委员会是业主大会的实行机构,实行下列职责:
     (一)调集业主大会集会,陈诉物业办理的实行状况;
     (二)代表业主与业主大会选聘的物业办理企业签署物业办事条约;
     (三)实时理解业主、物业利用人的意见和发起,监视和帮忙物业办理企业实行物业办事条约;
     (四)监视业主条约的实行;
     (五)业主大会付与的其他职责。
     第十六条 业主委员会该当自推举发生之日起30日内,向物业地点地的区、县人民当局房地产行政主管部分存案。
     业主委员会委员该当由热心公益奇迹、责任心强、具有肯定构造才能的业主担当。
     业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选发生。
     第十七条 业主条约该当对有关物业的利用、维护、办理,业主的配合长处,业主该当实行的任务,违背条约该当承当的责任等事变依法作出商定。
     业主条约对全体业主具有束缚力。
     第十八条 业主大集会事规矩该当失业主大会的议事方法、表决步伐、业主投票权确定措施、业主委员会的构成和委员任期等事变作出商定。
     第十九条 业主大会、业主委员会该当依法实行职责,不得作出与物业办理有关的决议,不得从事与物业办理有关的运动。
     业主大会、业主委员会作出的决议违背执法、法例的,物业地点地的区、县人民当局房地产行政主管部分,该当责令限期矫正大概打消其决议,并告示全体业主。
     第二十条 业主大会、业主委员会该当共同公安构造,与住民委员会互相协作,配合做好维护物业办理地区内的社会治安等相干事情。
     在物业办理地区内,业主大会、业主委员会该当正共同相干住民委员会依法实行自治办理职责,支持住民委员会展开事情,并承受其引导和监视。
     住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决议,该当见告相干的住民委员会,并仔细听取住民委员会的发起。

    第三章 后期物业办理

     第二十一条 在业主、业主大会选聘物业办理企业之前,建立单元选聘物业办理企业的,该当签署书面的后期物业办事条约。
     第二十二条 建立单元该当在贩卖物业之前,订定业主暂时条约,对有关物业的利用、维护、办理,业主的配合长处,业主该当实行的任务,违背条约该当承当的责任等事变依法作出商定。
     建立单元订定的业主暂时条约,不得损害物业买受人的正当权柄。
     第二十三条 建立单元该当在物业贩卖前将业主暂时条约向物业买受人昭示,并予以阐明。
     物业买受人在与建立单元签署物业交易条约时,该当对恪守业主暂时条约予以书面答应。
     第二十四条 国度倡导建立单元依照房地产开辟与物业办理相分散的准绳,经过招招标的方法选聘具有响应资质的物业办理企业。
     住宅物业的建立单元,该当经过招招标的方法选聘具有响应资质的物业办理企业;招标人少于3个大概住宅范围较小的,经物业地点地的区、县人民当局房地产行政主管部分同意,可以接纳协议方法选聘具有响应资质的物业办理企业。
     第二十五条 建立单元与物业买受人签署的交易条约该当包括后期物业办事条约商定的内容。
     第二十六条 后期物业办事条约可以商定限期;但,限期未满、业主委员会与物业办理企业签署的物业办事条约失效的,后期物业办事条约停止。
     第二十七条 业主依法享有的物业共用部位、共用办法设置装备摆设的一切权大概利用权,建立单元不得私自奖励。
     第二十八条 物业办理企业承接物业时,该当对物业共用部位、共用办法设置装备摆设举行检验。
     第二十九条 在操持物业承接验罢手续时,建立单元该当向物业办理企业移交下列材料:
     (一)完工总立体图,单体修建、布局、设置装备摆设完工图,配套办法、地下管网工程完工图等完工验收材料;
     (二)办法设置装备摆设的安置、利用和维护调养等技能材料;
     (三)物业质量保修文件和物业利用阐明文件;
     (四)物业办理所必须的其他材料。
     物业办理企业该当在后期物业办事条约停止时将上述材料移交给业主委员会。
     第三十条 建立单元该当依照划定在物业办理地区内设置装备摆设须要的物业办理用房。
     第三十一条 建立单元该当依照国度划定的保修限期和保修范畴,承当物业的保修责任。

    第四章 物业办理办事

     第三十二条 从事物业办理运动的企业该当具有独立的法人资历。
     国度对从事物业办理运动的企业实验资质办理制度。详细措施由国务院建立行政主管部分订定。
     第三十三条 从事物业办理的职员该当依照国度有关划定,获得职业资历证书。
     第三十四条 一个物业办理地区由一个物业办理企业实行物业办理。
     第三十五条 业主委员会该当与业主大会选聘的物业办理企业订立书面的物业办事条约。
     物业办事条约该当对物业办理事变、办事质量、办事用度、两边的权益任务、专项维修资金的办理与利用、物业办理用房、条约限期、违约责任等外容举行商定。
     第三十六条 物业办理企业该当依照物业办事条约的商定,提供响应的办事。
     物业办理企业未能实行物业办事条约的商定,招致业主人身、产业宁静遭到侵害的,该当依法承当响应的执法责任。
     第三十七条 物业办理企业承接物业时,该当与业主委员会操持物业验罢手续。
     业主委员会该当向物业办理企业移交本条例第二十九条第一款划定的材料。
     第三十八条 物业办理用房的一切权依法属于业主。未经业主大会赞同,物业办理企业不得改动物业办理用房的用处。
     第三十九条 物业办事条约停止时,物业办理企业该当将物业办理用房和本条例第二十九条第一款划定的材料交还给业主委员会。
     物业办事条约停止时,业主大会选聘了新的物业办理企业的,物业办理企业之间该当做好交代事情。
     第四十条 物业办理企业可以将物业办理地区内的专项办事商业委托给专业性办事企业,但不得将该地区内的所有物业办理一并委托给别人。
     第四十一条 物业办事免费该当遵照公道、公然以及用度与办事程度相顺应的准绳,区别差别物业的性子和特点,由业主和物业办理企业依照国务院代价主管部分会同国务院建立行政主管部分订定的物业办事免费措施,在物业办事条约中商定。
     第四十二条 业主该当依据物业办事条约的商定交纳物业办事用度。业主与物业利用人商定由物业利用人交纳物业办事用度的,从其商定,业主负连带交纳责任。
     已完工但尚未出售大概尚未交给物业买受人的物业,物业办事用度由建立单元交纳。
     第四十三条 县级以上人民当局代价主管部分会同同级房地产行政主管部分,该当增强对物业办事免费的监视。
     第四十四条 物业办理企业可以依据业主的委托提供物业办事条约商定以外的办事项目,办事人为由两边商定。
     第四十五条 物业办理地区内,供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单元该当向终极用户收取有关用度。
     物业办理企业承受委托代收前款用度的,不得向业主收取手续费等分外用度。
     第四十六条 对物业办理地区内违背有关治安、环保、物业装饰装修和利用等方面执法、法例划定的举动,物业办理企业该当克制,并实时向有关行政办理部分陈诉。
     有关行政办理部分在接到物业办理企业的陈诉后,该当依法对守法举动予以克制大概依法处置。
     第四十七条 物业办理企业该当帮忙做好物业办理地区内的宁静防备事情。产生宁静变乱时,物业办理企业在接纳应急步伐的同时,该当实时向有关行政办理部分陈诉,帮忙做好救济事情。
     物业办理企业雇请保安职员的,该当恪守国度有关划定。保安职员在维护物业办理地区内的大众次序时,该当实行职责,不得损害百姓的正当权柄。
     第四十八条 物业利用人在物业办理运动中的权益任务由业主和物业利用人商定,但不得违背执法、法例和业主条约的有关划定。
     物业利用人违背本条例和业主条约的划定,有关业主该当承当连带责任。
     第四十九条 县级以上地方人民当局房地产行政主管部分该当实时处置业主、业主委员会、物业利用人和物业办理企业在物业办理运动中的赞扬。

    第五章 物业的利用与维护

     第五十条 物业办理地区内依照计划建立的大众修建和共用办法,不得改动用处。
     业主依法确需改动大众修建和共用办法用处的,该当在依法操持有关手续后见告物业办理企业;物业办理企业确需改动大众修建和共用办法用处的,该当提请业主大会讨论决议赞同后,由业主依法操持有关手续。
     第五十一条 业主、物业办理企业不得私自占用、发掘物业办理地区内的路途、园地,侵害业主的配合长处。
     因维修物业大概大众长处,业主确需暂时占用、发掘路途、园地的,该当征得业主委员会和物业办理企业的赞同;物业办理企业确需暂时占用、发掘路途、园地的,该当征得业主委员会的赞同。
     业主、物业办理企业该当将暂时占用、发掘的路途、园地,在商定限期内规复原状。
     第五十二条 供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单元,该当依法承当物业办理地区内相干管线和办法设置装备摆设维修、养护的责任。
     前款划定的单元因维修、养护等必要,暂时占用、发掘路途、园地的,该当实时规复原状。
     第五十三条 业主必要装饰装修衡宇的,该当事前见告物业办理企业。
     物业办理企业该当将衡宇装饰装修中的克制举动和留意事变见告业主。
     第五十四条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业大概与单幢住宅楼布局相连的非住宅物业的业主,该当依照国度有关划定交纳专项维修资金。
     专项维修资金属业主一切,专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用办法设置装备摆设的维修和更新、改革,不得挪作他用。
     专项维修资金收取、利用、办理的措施由国务院建立行政主管部分会同国务院财务部分订定。
     第五十五条 使用物业共用部位、共用办法设置装备摆设举行谋划的,该当在征得相干业主、业主大会、物业办理企业的赞同后,依照划定操持有关手续。业主所得收益该当次要用于增补专项维修资金,也可以依照业主大会的决议利用。
     第五十六条 物业存在宁静隐患,危及大众长处及别人正当权柄时,责任人该当实时维涵养护,有关业主该当赐与共同。
     责任人不实行维涵养护任务的,经业主大会赞同,可以由物业办理企业维涵养护,用度由责任人承当。

    第六章 执法责任

     第五十七条 违背本条例的划定,住宅物业的建立单元未经过招招标的方法选聘物业办理企业大概未经同意,私自接纳协议方法选聘物业办理企业的,由县级以上地方人民当局房地产行政主管部分责令限期矫正,赐与告诫,可以并处10万元以下的罚款。
     第五十八条 违背本条例的划定,建立单元私自奖励属于业主的物业共用部位、共用办法设置装备摆设的一切权大概利用权的,由县级以上地方人民当局房地产行政主管部分处5万元以上20万元以下的罚款;给业主形成丧失的,依法承当补偿责任。
     第五十九条 违背本条例的划定,不移交有关材料的,由县级以上地方人民当局房地产行政主管部分责令限期矫正;逾期仍不移交有关材料的,对建立单元、物业办理企业予以转达,处1万元以上10万元以下的罚款。
     第六十条 违背本条例的划定,未获得资质证书从事物业办理的,由县级以上地方人民当局房地产行政主管部分充公守法所得,并处5万元以上20万元以下的罚款;给业主形成丧失的,依法承当补偿责任。
     以诈骗手腕获得资质证书的,按照本条第一款划定处分,并由发表资质证书的部分撤消资质证书。
     第六十一条 违背本条例的划定,物业办理企业聘任未获得物业办理职业资历证书的职员从事物业办理运动的,由县级以上地方人民当局房地产行政主管部分责令中止守法举动,处5万元以上20万元以下的罚款;给业主形成丧失的,依法承当补偿责任。
     第六十二条 违背本条例的划定,物业办理企业将一个物业办理地区内的所有物业办理一并委托给别人的,由县级以上地方人民当局房地产行政主管部分责令限期矫正,处委托条约价款30%以上50%以下的罚款;情节严峻的,由发表资质证书的部分撤消资质证书。委托所得收益,用于物业办理地区内物业共用部位、共用办法设置装备摆设的维修、养护,剩余局部依照业主大会的决议利用;给业主形成丧失的,依法承当补偿责任。
     第六十三条 违背本条例的划定,调用专项维修资金的,由县级以上地方人民当局房地产行政主管部分追回调用的专项维修资金,赐与告诫,充公守法所得,可以并处调用数额2倍以下的罚款;物业办理企业调用专项维修资金,情节严峻的,并由发表资质证书的部分撤消资质证书;组成犯法的,依法追查间接卖力的主管职员和其他间接责任职员的刑事责任。
     第六十四条 违背本条例的划定,建立单元在物业办理地区内不依照划定设置装备摆设须要的物业办理用房的,由县级以上地方人民当局房地产行政主管部分责令限期矫正,赐与告诫,充公守法所得,并处10万元以上50万元以下的罚款。
     第六十五条 违背本条例的划定,未经业主大会赞同,物业办理企业私自改动物业办理用房的用处的,由县级以上地方人民当局房地产行政主管部分责令限期矫正,赐与告诫,并处1万元以上10万元以下的罚款;有收益的,所得收益用于物业办理地区内物业共用部位、共用办法设置装备摆设的维修、养护,剩余局部依照业主大会的决议利用。
     第六十六条 违背本条例的划定,有下列举动之一的,由县级以上地方人民当局房地产行政主管部分责令限期矫正,赐与告诫,并依照本条第二款的划定处以罚款;所得收益,用于物业办理地区内物业共用部位、共用办法设置装备摆设的维修、养护,剩余局部依照业主大会的决议利用:
     (一)私自改动物业办理地区内依照计划建立的大众修建和共用办法用处的;
     (二)私自占用、发掘物业办理地区内路途、园地,侵害业主配合长处的;
     (三)私自使用物业共用部位、共用办法设置装备摆设举行谋划的。
     团体有前款划定举动之一的,处1000元以上1万元以下的罚款;单元有前款划定举动之一的,处5万元以上20万元以下的罚款。
     第六十七条 违背物业办事条约商定,业主逾期不交纳物业办事用度的,业主委员会该当催促其限期交纳;逾期仍不交纳的,物业办理企业可以向人民法院告状。
     第六十八条 业主以业主大会大概业主委员会的名义,从事违背执法、法例的运动,组成犯法的,依法追查刑事责任;尚不组成犯法的,依法赐与治安办理处分。
     第六十九条 违背本条例的划定,国务院建立行政主管部分、县级以上地方人民当局房地产行政主管部分大概其他有关行政办理部分的事情职员使用职务上的便当,收受别人财物大概其他利益,不依法实行监视办理职责,大概发明守法举动不予查处,组成犯法的,依法追查刑事责任;尚不组成犯法的,依法赐与行政奖励。

    第七章 附则

     第七十条 本条例自2003年9月1日起实施

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